Guía de Hipoteca 2026: Cuota, TAE, Amortización y Cuánto Puedes Pedir
Pedir una hipoteca es probablemente la decisión financiera más grande de tu vida. Esta guía te explica, con números reales, cómo se calcula la cuota mensual, qué es el cuadro de amortización, cuánto dinero te prestará realmente el banco y qué diferencia hay entre tipo fijo, variable y mixto en 2025.
🏠 Ir a la calculadora de hipotecaCómo se calcula la cuota mensual
La cuota mensual de una hipoteca se obtiene con la fórmula de anualidades, también llamada sistema de amortización francés:
C = P × [r × (1+r)^n] / [(1+r)^n − 1]
Donde:
- P = capital prestado (precio − entrada)
- r = tipo de interés mensual (TIN anual / 12)
- n = número de cuotas (años × 12)
Ejemplo práctico
Piso de 250.000 €, entrada del 20 % (50.000 €), hipoteca de 200.000 € a 30 años al 3,5 % TIN:
- r mensual = 3,5 % / 12 = 0,2917 %
- n = 30 × 12 = 360 cuotas
- Cuota mensual = 898 €/mes
- Total pagado: 323.000 € (200.000 € de capital + 123.000 € de intereses)
📌 Regla rápida: con tipos en torno al 3–4 %, por cada 100.000 € de hipoteca a 30 años pagas aproximadamente 450–480 €/mes.
TIN vs TAE: la diferencia que importa al comparar
El TIN (Tipo de Interés Nominal) es el porcentaje de interés puro con el que se calcula la cuota mensual. La TAE (Tasa Anual Equivalente) incorpora, además, los gastos y comisiones asociados al préstamo (comisión de apertura, seguro de vida vinculado, etc.), expresados en términos anuales.
Dos hipotecas con el mismo TIN pueden tener TAEs muy distintas si una incluye comisiones o seguros de mayor coste. Compara siempre por TAE cuando evalúes ofertas de distintos bancos.
¿Cuánto me presta el banco?
La regla estándar en España es que el banco financia hasta el 80 % del valor de tasación (no del precio de compra, que puede diferir). Esto implica:
- Necesitas al menos un 20 % de entrada del valor de tasación.
- Debes añadir entre un 8–12 % del precio para gastos de compraventa (notaría, registro, impuestos —ITP si es segunda mano o IVA + AJD si es nueva—, gestoría).
- En total, debes tener ahorrado aproximadamente el 30–32 % del precio de compra antes de solicitar la hipoteca.
Además, los bancos comprueban que la cuota mensual no supere el 30–35 % de los ingresos netos mensuales del hogar (ratio de endeudamiento). Si ganas 3.000 € netos/mes, la hipoteca no debería superar 900–1.050 €/mes.
Tipo fijo, variable o mixto: ¿cuál elegir en 2025?
| Tipo | Cuota | Riesgo | TAE habitual 2025 |
|---|---|---|---|
| Fijo | Constante durante todo el plazo | Ninguno: sabes siempre cuánto pagas | 3,0–4,5 % |
| Variable | Cambia con el Euríbor (revisión anual o semestral) | Alto si el Euríbor sube | Euríbor + 0,5–1,5 % |
| Mixto | Fijo 5–10 años, luego variable | Moderado | 3,2–4,2 % (fijo inicial) |
En 2025, con el Euríbor en torno al 2,5–3 %, los tipos fijos y variables son comparables. Si tienes aversión al riesgo o prevés que el Euríbor puede seguir alto, el tipo fijo ofrece tranquilidad. Si crees que los tipos van a bajar significativamente, el variable puede ser mejor a largo plazo.
El cuadro de amortización: cómo leerlo
El cuadro de amortización muestra, mes a mes o año a año, cómo evoluciona tu hipoteca. Con el sistema francés (el estándar en España), la cuota es siempre la misma pero su composición cambia:
- Primeros años: casi toda la cuota son intereses y apenas se amortiza capital.
- Últimos años: casi toda la cuota es amortización de capital y muy poco interés.
Esto tiene una consecuencia importante: amortizar anticipadamente en los primeros años ahorra mucho más que hacerlo al final, porque eliminas capital que generaría intereses durante décadas.
Ejemplo de cuadro anual (hipoteca 200.000 € al 3,5 % a 30 años)
| Año | Cuota anual | Intereses | Capital amortizado | Capital pendiente |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 10.776 € | 6.928 € | 3.848 € | 196.152 € |
| 5 | 10.776 € | 6.423 € | 4.353 € | 179.590 € |
| 10 | 10.776 € | 5.705 € | 5.071 € | 157.030 € |
| 20 | 10.776 € | 3.767 € | 7.009 € | 100.730 € |
| 30 | 10.776 € | 308 € | 10.468 € | 0 € |
Gastos e impuestos al comprar una vivienda
- Notaría: 600–1.200 € según el precio de la escritura.
- Registro de la Propiedad: 300–700 €.
- Gestoría: 300–500 € (a menudo la elige el banco).
- Tasación: 300–600 € (obligatoria para la hipoteca).
- ITP (segunda mano): 6–10 % del precio según la comunidad autónoma.
- IVA + AJD (obra nueva): 10 % IVA (4 % VPO) + 0,5–1,5 % AJD.
Desde la ley hipotecaria de 2019, el banco paga el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) y los gastos de notaría y registro de la hipoteca (no de la compraventa). El comprador paga la tasación y su propia notaría de compraventa.
Calcula tu hipoteca ahora
Introduce el precio del inmueble, el porcentaje de entrada, el tipo de interés y el plazo. La calculadora te devuelve la cuota exacta, el total de intereses y el cuadro de amortización anual completo.
🏠 Calculadora de hipotecaPreguntas frecuentes
¿Conviene amortizar anticipadamente la hipoteca?
Depende del tipo de interés y de otras opciones de inversión disponibles. Con hipotecas fijas al 3,5 % o más, amortizar anticipadamente (especialmente en los primeros años) puede ser muy eficiente. Si tienes un tipo variable bajo o acceso a inversiones con mayor rentabilidad, puede no ser óptimo. La ley hipotecaria de 2019 limita la comisión a 0,25 % en los primeros 3 años para fijas y a 0 % para variables.
¿Qué pasa si el Euríbor sube mucho con una hipoteca variable?
Con una hipoteca variable, la cuota se revisa (anual o semestralmente) sumando el diferencial al Euríbor vigente en esa fecha. Si el Euríbor sube, tu cuota sube. Por ejemplo, con 200.000 € y 25 años pendientes, una subida de 2 puntos en el Euríbor incrementa la cuota en unos 200 €/mes. La ley permite convertir la hipoteca variable en fija sin comisión los 3 primeros años.
¿Es posible pedir más del 80% del valor de tasación?
En casos excepcionales, algunos bancos financian hasta el 90 % para primeras residencias, especialmente a jóvenes con avales del ICO. Sin embargo, llevar menos del 20 % de entrada encarece el préstamo (tipos más altos, seguro de impago) y aumenta el riesgo si el inmueble baja de valor.
¿Puedo negociar las condiciones de la hipoteca?
Sí. El tipo de interés, la comisión de apertura, los seguros vinculados y el plazo son negociables. Llevar una contraoferta de otro banco es la mejor baza negociadora. El FIPER (Ficha Europea de Información Personalizada) que el banco debe entregarte antes de firmar recoge todas las condiciones definitivas y permite comparar ofertas.
Guia hipotecària 2026: Terminis, TAE, amortització i quant pots demanar
Sol·licitar una hipoteca és probablement la decisió financera més important de la teva vida. Aquesta guia explica, amb xifres reals, com es calcula el pagament mensual, quina és la taula d'amortització, quant diners et prestarà realment el banc i quina és la diferència entre tipus fixos, variables i mixtos el 2025.
🏠 Ves a la calculadora hipotecàriaCom es calcula la quota mensual
El pagament mensual d'una hipoteca s'obté amb la fórmula de la renda vitalícia, també anomenada sistema francès d'amortització:
C = P × [r × (1+r)^n] / [(1+r)^n − 1]
On:
- P = capital prestat (preu − entrada)
- r = tipus d'interès mensual (TIN per any / 12)
- n = nombre de quotes (anys × 12)
Exemple pràctic
250.000 € d'apartament, entrada del 20% (50.000 €), hipoteca a 30 anys de 200.000 € al 3,5% TIN:
- R mensual = 3,5% / 12 = 0,2917%
- n = 30 × 12 = 360 quotes
- Quota mensual = 898 €/mes
- Total pagat: €323.000 (€200.000 de capital + €123.000 d'interessos)
📌 Regla ràpida: amb tipus d'interès al voltant del 3–4%, per cada 100.000 € d'hipoteca a 30 anys pagues aproximadament 450–480 €/mes.
TIN vs TAE: La diferència que importa a l'hora de comparar
La TIN (Taxa d'interès nominal) és el percentatge d'interès pur amb què es calcula el pagament mensual. La TAE (Taxa Anual Percentual) també incorpora les despeses i comissions associades al préstec (comissió d'arranjament, assegurança de vida vinculada, etc.), expressades en termes anuals.
Dues hipoteques amb la mateixa TIN poden tenir TAE molt diferents si s'inclouen comissions o assegurances més altes. Compara sempre per TAE quan avaluïs ofertes de diferents bancs.
Quant em presta el banc?
La norma estàndard a Espanya és que el banc finança fins al 80% del valor taxat (no el preu de compra, que pot variar). Això implica:
- Necessites almenys un 20% d'entrada respecte al valor taxat.
- Cal afegir entre un 8 i un 12% del preu per als costos de compra i venda (notari, registre, impostos (ITP si és de segona mà o IVA + AJD si és nou, agència).
- En total, hauries de tenir aproximadament un 30–32% del preu de compra estalviat abans de sol·licitar la hipoteca.
A més, els bancs comproven que la quota mensual no superi el 30–35% dels ingressos nets mensuals de la llar (ràtio de deute). Si guanyes 3.000 € net/mes, la hipoteca no hauria de superar els 900–1.050 €/mes.
Tipus fix, variable o mixt: quin triar el 2025?
| Tipus | Comparteix | Risc | TAE habitual 2025 |
|---|---|---|---|
| Fix | Consistents durant tot el període | Cap: sempre saps quant pagues | 3,0–4,5 % |
| Variable | Canvis amb Euríbor (revisió anual o semestral) | Alta si la Euríbor puja | Euríbor + 0,5–1,5% |
| Mixt | Fixat de 5 a 10 anys, després variable | Moderat | 3,2–4,2% (inicialment fix) |
El 2025, amb Euríbor al voltant del 2,5–3%, els tipus fixos i variables són comparables. Si ets reticent al risc o preveus que el Euríbor pugui continuar sent alt, el tipus fix t'ofereix tranquil·litat. Si creus que els tipus cauran significativament, la variable pot ser millor a llarg termini.
La taula d'amortització: com llegir-la
La taula d'amortització mostra, mes a mes o any a any, com evoluciona la teva hipoteca. Amb el sistema francès (l'estàndard a Espanya), el pagament sempre és el mateix però la seva composició canvia:
- Primers anys: gairebé tot el pagament són interessos i gairebé cap capital està amortit.
- Anys posteriors: gairebé tota la quota és amortitzada principal i molt poc interès.
Això té una conseqüència important: pagar aviat en els primers anys estalvia molt més que fer-ho al final, perquè elimines capital que generaria interès durant dècades.
Exemple d'una taula anual (hipoteca de 200.000 € al 3,5% durant 30 anys)
| Any | Quota anual | Interessos | Capital amortitzat | Capital pendent |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 10.776 € | 6.928 € | 3.848 € | 196.152 € |
| 5 | 10.776 € | 6.423 € | 4.353 € | 179.590 € |
| 10 | 10.776 € | 5.705 € | 5.071 € | 157.030 € |
| 20 | 10.776 € | 3.767 € | 7.009 € | 100.730 € |
| 30 | 10.776 € | 308 € | 10.468 € | 0 € |
Despeses i impostos quan es compra una casa
- Notari: 600–1.200 € depenent del preu de l'escriptura.
- Registre de la propietat: 300–700 €.
- Agència: 300–500 € (sovint triat pel banc).
- Taxació: 300–600 € (obligatori per a la hipoteca).
- ITP (de segona mà): 6–10% del preu depenent de la comunitat autònoma.
- IVA + AJD (nova construcció): 10% IVA (4% VPO) + 0,5–1,5% AJD.
Des de la llei hipotecària de 2019, el banc paga l'impost de timbre (AJD) i les taxes de notari i registre de la hipoteca (no de la venda). El comprador paga la taxació i la seva pròpia oficina notarial.
Calcula la teva hipoteca ara
Introdueix el preu de la propietat, el percentatge de dipòsit, el tipus d'interès i el termini. La calculadora retorna el pagament exacte, els interessos totals i la taula completa d'amortització anual.
🏠 Calculadora hipotecàriaPreguntes freqüents
S'hauria de tornar la hipoteca abans d'hora?
Depèn del tipus d'interès i d'altres opcions d'inversió disponibles. Amb hipoteques fixes al 3,5% o més, retornar abans (especialment en els primers anys) pot ser molt eficient. Si tens un tipus variable baix o accés a inversions amb rendiments més alts, pot no ser òptim. La llei hipotecària de 2019 limita la comissió al 0,25% en els primers 3 anys per a hipoteques fixes i al 0% per a variables.
Què passa si el Euríbor puja molt amb una hipoteca variable?
Amb una hipoteca variable, el pagament es revisa (anualment o semestralment) afegint el diferencial al Euríbor vigent en aquella data. Si el Euríbor augmenta, augmenta el teu pagament. Per exemple, amb 200.000 € i 25 anys pendents, un augment de 2 punts en el Euríbor incrementa el pagament en uns 200 €/mes. La llei permet que la hipoteca variable es converteixi en una hipoteca fixa sense comissió durant els primers 3 anys.
És possible sol·licitar més del 80% del valor taxat?
En casos excepcionals, alguns bancs financen fins al 90% per a la primera residència, especialment per a joves amb garanties ICO. Tanmateix, tenir menys del 20% d'entrada fa que el préstec sigui més car (tipus d'interès més alts, assegurança per impagament) i augmenta el risc si la propietat perd valor.
Puc negociar les condicions de la hipoteca?
Sí. El tipus d'interès, la comissió d'acord, l'assegurança vinculada i el termini són negociables. Presentar una contraoferta d'un altre banc és el millor actiu per negociar. El FIPER (Full Europeu d'Informació Personalitzada) que el banc ha de lliurar-te abans de signar conté totes les condicions finals i et permet comparar ofertes.
2026ko Hipoteka Gida: Ordainketa, UTB, Amortizazioa eta Zenbat Eskatu Dezakezun
Hipoteka eskaera egitea zure bizitzako erabaki finantzario handiena da. Gida honek, zenbaki errealekin, azaltzen du nola kalkulatzen den hilabeteko ordainketa, amortizazio taula zein den, bankuak zenbat diru maileguan emango dizun eta zein den 2025eko tasa finko, aldakorren eta mistoen arteko aldea.
🏠 Joan hipoteka kalkulagailuraNola kalkulatzen den hileko kuota
Hipotekaren hileko ordainketa anuitate formula erabiliz lortzen da, Frantziako amortizazio sistema ere deitua:
C = P × [r × (1+r)^n] / [(1+r)^n − 1]
Non:
- P = kapitala maileguan (prezioa − sarrera)
- r = hilabeteko interes-tasa (TIN urtean / 12)
- n = kuota kopurua (× 12 urteak)
Adibide praktikoa
250.000 € apartamentua, %20ko gordailua (50.000 €), 30 urteko hipoteka 200.000 € %3,5 TIN
- R hilabetean = %3,5 / 12 = %0,2917
- n = 30 × 12 = 360 kuota
- Hilabeteko kuota = 898 €/hilabete
- Guztira ordainduta: 323.000 € (200.000 € kapitala + 123.000 € interes)
📌 Arau azkar bat: tasak %3–4 ingurukoekin, 30 urteko hipoteka bakoitzeko 100.000 € hilabetean 450–480 € ordaintzen dituzu.
TIN eta UTB: Konparazioan garrantzitsua den aldea
TIN (Interes Tasa Nominala) hileko ordainketa kalkulatzen den interes puruaren ehunekoa da. UTB (Urteko Tasa Ehunekoa) maileguarekin lotutako gastuak eta tasak ere barne hartzen ditu (antolaketa tasa, bizitza aseguru lotua, etab.), urteko epeetan adierazita.
Bi hipoteka TIN berdinak oso desberdinak izan daitezke tasa edo aseguru handiagoak barne hartzen badira. Beti konparatu UTB banku desberdinetako eskaintzak ebaluatzerakoan.
Zenbat maileguan ematen dit bankuak?
Espainian arau estandarra da bankuak balio baloratuaren %80 arte finantzatzen duela (erosketa prezioa ez, hau alda daitekeena). Honek honako hauek barne hartzen ditu:
- Gutxienez %20ko gordailua behar duzu balorazio baliotik.
- Erosketa eta salmenta kostuen prezioaren %8–12 artean gehitu behar duzu (notarioa, erregistroa, zergak (ITP bigarren eskukoa bada edo BEZ + AJD berria bada, agentzia).
- Guztira, hipoteka eskatu aurretik erosketaren prezioaren %30–32 inguru aurreztu beharko zenuke.
Gainera, bankuek egiaztatzen dute hilabeteko ordainketa ez dela etxeko diru-sarrera garbiaren (zor ratioa) %30–35 gainditzen . Hilero 3.000 € garbi irabazten baduzu, hipotekak ez luke 900–1.050 € baino gehiago izan behar.
Tasa finkoa, aldakorra edo mistoa: zein aukeratu 2025ean?
| Mota | Partekatu | Arriskua | UTB ohiko 2025 |
|---|---|---|---|
| Finkatua | Epe osoan zehar koherentea | Bat ere ez: beti dakizu zenbat ordaintzen duzun | 3,0–4,5 % |
| Aldagaia | Aldaketak Euribor (urteko edo sei urteko berrikuspena) | Handia Euribor igotzen bada | Euribor + 0,5–%1,5 |
| Nahasketa | Finkoa 5–10 urte, gero aldakorra | Moderatua | 3,2–4,2% (hasierako finkoa) |
2025ean, Euribor %2,5–3 inguruan, tasa finkoak eta aldakorrak konparagarriak dira. Arriskuari aurre egiten badiozu edo Euribor altua mantenduko dela uste baduzu, tasa finkoak lasaitasuna eskaintzen du. Tasak nabarmen jaitsiko direla uste baduzu, aldagaia hobea izan daiteke epe luzera.
Amortizazio taula: nola irakurri
Amortizazio taulak, hilabetez hilabete edo urtez urte, zure hipoteka nola eboluzionatzen duen erakusten du. Frantziako sistemarekin (Espainian estandarra), ordainketa beti berdina da baina bere osaketa aldatzen da:
- Lehen urteak: ordainketa ia guztia interesak dira eta ia ez da kapitalik amortizatzen.
- Urte beranduagoak: ordainketa ia guztia amortizazio nagusia da eta interes gutxi.
Honek ondorio garrantzitsua du: lehen urteetan goiz ordaintzeak askoz gehiago aurrezten du amaieran egitea baino, kapitala hamarkadetan interesa sortuko lukeena ezabatzen duzulako.
Urteko taula baten adibidea (hipoteka 200.000 €, %3,5ean 30 urteetan)
| Urtea | Urteko Kuota | Interesak | Kapitala amortizatua | Kapital nabarmena |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 10.776 € | 6.928 € | 3.848 € | 196.152 € |
| 5 | 10.776 € | 6.423 € | 4.353 € | 179.590 € |
| 10 | 10.776 € | 5.705 € | 5.071 € | 157.030 € |
| 20 | 10.776 € | 3.767 € | 7.009 € | 100.730 € |
| 30 | 10.776 € | 308 € | 10.468 € | 0 € |
Etxe bat erosteko gastuak eta zergak
- Notarioa: 600–1.200 € jabetza prezioaren arabera.
- Lurren Erregistroa: 300–700 €.
- Agentzia: 300–500 € (askotan bankuak aukeratuta).
- Balorazioa: 300–600 € (hipotekaren beharrezko zerbait).
- ITP (bigarren eskukoa): prezioaren %6–10, autonomia komunitatearen arabera.
- BEZ + AJD (eraikuntza berria): %10 BEZ (4% VPO) + %0,5–1,5 AJD.
2019ko hipoteka legearen ondoren, bankuak Zigilu Zerga (AJD) eta hipotekaren notario eta erregistro tasak ordaintzen ditu (salmenta ez). Erosleak balorazioa eta bere notario bulegoa ordaintzen ditu.
Kalkulatu zure hipoteka orain
Sartu higiezinaren prezioa, gordailuaren ehunekoa, interes-tasa eta epea. Kalkulagailuak ordainketa zehatza, interes osoa eta urteko amortizazio taula osoa itzultzen ditu.
🏠 Hipoteka kalkulagailuaMaiz Egindako Galderak
Hipoteka lehenago itzuli behar al da?
Interes-tasa eta eskuragarri dauden beste inbertsio aukeren araberakoa da. Hipoteka finkoak %3,5 edo gehiagokoak direnean, lehen urteetan lehenago itzultzea oso eraginkorra izan daiteke. Tasa aldakorra baxua baduzu edo itzulera handiagoko inbertsioetara sarbidea baduzu, ez da beti egokiena. 2019ko hipoteka legeak tasa %0,25era mugatzen du lehen 3 urteetan hipoteka finkoentzat eta %0 aldagaientzat.
Zer gertatzen da hipoteka aldakorrarekin Euribor asko igotzen bada?
Hipoteka aldakorrarekin, ordainketa berrikusten da (urtean behin edo sei urtean) diferentzia Euribor egunean indarrean dagoen ordainketa gehituz. Igoera handitzen bada Euribor , zure ordainketa handitzen da. Adibidez, 200.000 € eta 25 urte itxaroten dituztenean, Euribor 2 puntuko igoerak ordainketa hilabetean 200 € inguru handitzen du. Legeak aukera ematen du hipoteka aldakorra lehen 3 urteetan komisiorik gabe hipoteka finko bihurtzea.
Balorazio balioaren %80 baino gehiago eskatu daiteke?
Kasurik berezietan, banku batzuek %90 arte finantzatzen dute lehen etxeetarako, batez ere ICO bermeak dituzten gazteentzat. Hala ere, %20 baino gutxiago gordetzeak mailegua garestiago bihurtzen du (tasa altuagoak, huts egitea asegurua) eta arriskua handitzen du higiezinaren balioa jaisten bada.
Hipotekaren baldintzak negoziatu ditzaket?
Bai. Interes-tasa, antolaketa tasa, aseguru lotua eta epea negoziagarriak dira. Beste banku batetik kontrako eskaintza bat ekartzea da negoziazio aktiborik onena. Bankuak sinatu aurretik eman behar dizun FIPER (Europako Informazio Pertsonalizatua) azken baldintza guztiak ditu eta eskaintzak alderatzeko aukera ematen du.
Mortgage Guide 2025: Payment, APR, Amortisation and How Much You Can Borrow
Getting a mortgage is probably the biggest financial decision of your life. This guide explains, with real numbers, how the monthly payment is calculated, what the amortisation table shows, how much the bank will actually lend you, and the difference between fixed, variable and mixed rates in 2025.
🏠 Go to the mortgage calculatorHow the monthly payment is calculated
The monthly mortgage payment uses the annuity formula (French amortisation system):
C = P × [r × (1+r)^n] / [(1+r)^n − 1]
- P = loan principal (purchase price − deposit)
- r = monthly interest rate (annual rate / 12)
- n = number of instalments (years × 12)
Practical example
Property worth €250,000, 20% deposit (€50,000), mortgage of €200,000 over 30 years at 3.5%: monthly payment = €898/month, total paid: €323,000 (€200,000 capital + €123,000 interest).
Nominal rate vs APR: what matters when comparing
The nominal rate (TIN) is the pure interest used to calculate the monthly payment. The APR (TAE) also includes fees, tied insurance and other costs, expressed as an annual rate. Always compare mortgages using the APR.
How much will the bank lend me?
- Banks typically lend up to 80% of the appraised value.
- You need at least a 20% deposit plus 8–12% for purchase costs (notary, land registry, taxes).
- Total savings needed: roughly 30–32% of the purchase price.
- Banks also check that the monthly payment does not exceed 30–35% of net household income.
Fixed, variable or mixed: which to choose in 2025?
| Type | Payment | Risk | Typical APR 2025 |
|---|---|---|---|
| Fixed | Constant throughout the term | None: you always know what you pay | 3.0–4.5% |
| Variable | Changes with Euribor (annual or semi-annual review) | High if Euribor rises | Euribor + 0.5–1.5% |
| Mixed | Fixed 5–10 years, then variable | Moderate | 3.2–4.2% (initial fixed) |
Reading the amortisation table
The amortisation table shows how your mortgage evolves. With the French system, the monthly payment is always the same but its composition changes: early payments are mostly interest, later ones mostly capital. This means overpaying early saves far more than overpaying near the end.
Calculate your mortgage now
🏠 Mortgage calculatorFrequently asked questions
Is it worth making early repayments?
It depends on your interest rate and available alternatives. At 3.5%+ fixed rates, early repayment (especially in the early years) is very efficient. Spain's 2019 Mortgage Law caps early repayment fees at 0.25% in the first 3 years for fixed-rate mortgages and 0% for variable.
What happens if Euribor rises sharply on a variable mortgage?
Your payment is revised (annually or semi-annually) to Euribor plus your spread. A 2-point Euribor rise on €200,000 with 25 years remaining adds roughly €200/month to your payment. Spanish law allows converting a variable to a fixed mortgage without penalty in the first 3 years.
Can I borrow more than 80% of the appraised value?
Some banks lend up to 90% for primary residences, especially to first-time buyers with ICO guarantees. However, a smaller deposit means higher rates, potential non-payment insurance and greater exposure if property values fall.
Can I negotiate mortgage terms?
Yes. The interest rate, arrangement fee, tied insurance and term are all negotiable. Having a competing offer from another bank is your best bargaining tool. The FIPER (European Standardised Information Sheet) the bank must give you before signing lets you compare all offers on equal terms.