Hipoteca
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula la cuota mensual de una hipoteca?
La cuota mensual usa la fórmula de anualidades: C = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1], donde P es el capital prestado, r la tasa mensual (TIN / 12) y n el número de cuotas. Por ejemplo, una hipoteca de 200.000 € a 30 años al 3,5 % resulta en 898 €/mes y un coste total de 323.000 €.
¿Cuánto hay que ahorrar para la entrada?
Los bancos financian hasta el 80 % del valor de tasación, así que necesitas al menos un 20 % de entrada. Suma además los gastos de compraventa: notaría, registro e impuestos (ITP o IVA), entre un 8 % y un 12 % adicional. En total, prepara alrededor del 30–32 % del precio antes de comprar.
¿Qué diferencia hay entre tipo fijo y variable?
Con tipo fijo la cuota no varía durante toda la vida del préstamo, lo que da seguridad. Con tipo variable (ligado al Euríbor) se revisa anual o semestralmente: puede bajar si el Euríbor cae o subir si sube. Los tipos mixtos combinan un período inicial fijo (5–10 años) seguido de un tramo variable.
¿Qué es el cuadro de amortización?
El cuadro de amortización muestra año a año cuánto capital queda pendiente, cuánto se paga en intereses y cuánto en amortización de capital. Con el sistema francés (el más común en España), la cuota es constante pero al principio predominan los intereses y al final el capital. Esto explica por qué amortizar en los primeros años ahorra más que hacerlo al final.
¿Merece la pena amortizar hipoteca anticipadamente?
Depende del tipo y de otras opciones de inversión. Con hipotecas fijas al 3,5 % o más, reducir el plazo mediante amortizaciones extra puede ser muy eficiente. La ley hipotecaria de 2019 limita la comisión por amortización anticipada a 0,25 % durante los primeros 3 años (fija) y 0 % para variables en la mayoría de los casos.
How is the monthly mortgage payment calculated?
Monthly payments use the annuity formula: C = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1], where P is the loan principal, r the monthly rate (annual TIN / 12) and n the number of instalments. For example, €200,000 over 30 years at 3.5% gives €898/month and a total cost of €323,000.
How much do I need to save for a deposit?
Banks typically lend up to 80% of the appraised value, so you need at least a 20% deposit. Add purchase costs — notary, land registry and taxes (ITP or VAT) — typically another 8–12%. Budget roughly 30–32% of the purchase price before buying.
Fixed vs variable rate — which is better?
A fixed rate keeps your payment constant for the full term, offering certainty. A variable rate (usually tied to Euribor) is reviewed annually or semi-annually: it falls when Euribor drops and rises when it goes up. Mixed mortgages combine an initial fixed period (5–10 years) with a subsequent variable phase.
What is an amortisation table?
An amortisation table shows, year by year, the outstanding balance, interest paid and capital repaid. With the French system (standard in Spain), the monthly payment is constant, but early instalments are mostly interest while later ones are mostly capital. This is why overpaying early saves far more than overpaying near the end.
Is early mortgage repayment worthwhile?
It depends on your interest rate and alternative investment options. At 3.5%+ fixed rates, overpaying to shorten the term is often very efficient. Spain's 2019 Mortgage Law caps early repayment fees at 0.25% during the first 3 years for fixed-rate mortgages, and 0% for variable-rate ones in most cases.
Cómo funciona la calculadora de hipoteca
La calculadora usa el sistema de amortización francés, el estándar en España y la mayoría de los países europeos. La cuota mensual es constante durante todo el plazo; lo que cambia es la proporción entre intereses y capital: al principio pagas principalmente intereses, y conforme avanza el préstamo amortizas más capital.
¿Qué incluye el resultado?
La calculadora muestra la cuota mensual, el total de intereses pagados durante la vida del préstamo, el coste total (capital + intereses) y el cuadro de amortización anual con el capital pendiente al final de cada año.
TIN vs TAE en una hipoteca
La calculadora trabaja con el TIN (Tasa de Interés Nominal), que es el porcentaje de interés puro. La TAE (Tasa Anual Equivalente) incluye además comisiones y otros gastos, por lo que siempre es igual o superior al TIN. Para comparar hipotecas de distintos bancos, utiliza siempre la TAE. El TIN es útil para calcular la cuota mensual exacta.
How the mortgage calculator works
The calculator uses the French amortisation system, standard in Spain and most European countries. The monthly payment remains constant throughout the term; what changes is the split between interest and capital: early payments are mostly interest, while later payments are mostly capital repayment.
What does the result include?
The calculator shows the monthly payment, total interest paid over the life of the loan, the total cost (capital + interest) and an annual amortisation table showing the outstanding balance at the end of each year.
Nominal rate vs APR
The calculator uses the nominal interest rate (TIN), which is the pure interest percentage. The APR (TAE) also includes fees and other costs, so it is always equal to or higher than the nominal rate. When comparing mortgages from different banks, always use the APR. The nominal rate is what you need to calculate the exact monthly payment.