Rentabilidad del Alquiler 2025: Cómo Calcularla y Qué es un Buen PER
Comprar un piso para alquilar puede ser una buena inversión — o una trampa de rentabilidad si no se hacen los números correctamente. Esta guía te explica cómo calcular la rentabilidad bruta, la rentabilidad neta real, el PER, el cash flow mensual y cuánto pagarás de IRPF por los ingresos del alquiler.
🏘️ Calcular rentabilidad de mi alquilerRentabilidad bruta: el punto de partida
La rentabilidad bruta es la métrica más sencilla y la que normalmente publican los portales inmobiliarios. Se calcula dividiendo los ingresos anuales brutos entre el precio de compra:
Rentabilidad bruta = (renta mensual × 12) / precio de compra × 100
Ejemplo
Piso comprado por 200.000 € con una renta de 900 €/mes:
- Ingresos anuales: 900 × 12 = 10.800 €
- Rentabilidad bruta: 10.800 / 200.000 × 100 = 5,4 %
📌 La rentabilidad bruta no descuenta gastos ni impuestos. Es útil para comparar pisos entre sí, pero no para evaluar si la inversión es realmente rentable.
Rentabilidad neta: la que importa
La rentabilidad neta descuenta todos los gastos del inmueble:
Rentabilidad neta = (ingresos anuales − gastos anuales) / precio de compra × 100
Gastos habituales del propietario
| Concepto | Importe típico |
|---|---|
| IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) | 200–800 €/año según municipio |
| Seguro del hogar (obligatorio si hay hipoteca) | 150–350 €/año |
| Gastos de comunidad | 50–200 €/mes |
| Reparaciones y mantenimiento | 0,5–1 % del valor del inmueble/año |
| Vacíos (meses sin inquilino) | 1–2 meses/año en zonas con demanda media |
| Gestor/administrador | 5–10 % de la renta mensual |
Ejemplo de rentabilidad neta
Mismo piso de 200.000 € con 900 €/mes de renta:
- Ingresos brutos: 10.800 €
- IBI: −400 €
- Seguro: −250 €
- Comunidad: −1.200 €
- Reparaciones: −800 €
- Vacíos (1 mes): −900 €
- Ingresos netos: 7.250 €
- Rentabilidad neta: 7.250 / 200.000 = 3,63 %
El PER: cuántos años para recuperar la inversión
El PER (Price Earnings Ratio) es el inverso de la rentabilidad bruta expresado en años:
PER = precio de compra / ingresos anuales brutos
Con una rentabilidad bruta del 5 %, el PER es 20 años. Con el 3,5 %, son 28 años.
| Zona | PER habitual 2025 | Rentabilidad bruta |
|---|---|---|
| Madrid capital (centro) | 30–35 años | 2,9–3,3 % |
| Madrid (periferia/municipios) | 20–25 años | 4–5 % |
| Barcelona capital | 25–32 años | 3,1–4 % |
| Ciudades medianas (Zaragoza, Valladolid) | 15–20 años | 5–6,7 % |
| Pueblos y zonas rurales | 10–15 años | 6,7–10 % |
Cash flow mensual: ¿el alquiler cubre la hipoteca?
Si has comprado con hipoteca, el cash flow mensual es la diferencia entre la renta cobrada y los gastos totales mensuales (cuota + gastos fijos):
Cash flow = renta mensual − cuota hipoteca − gastos mensuales fijos
Un cash flow positivo significa que el alquiler se autofinancia. Negativo, que tienes que poner dinero de tu bolsillo cada mes. Un cash flow ligeramente negativo puede aceptarse si el inmueble se revaloriza, pero hay que tenerlo calculado.
IRPF sobre ingresos del alquiler
Los ingresos del alquiler de vivienda habitual tributan en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario. Puedes deducir:
- Intereses de hipoteca (no el capital)
- IBI, seguros, comunidad, administración
- Reparaciones y conservación (no mejoras)
- Amortización del inmueble: 3 % del valor de construcción (precio total menos el valor catastral del suelo)
Sobre el rendimiento neto resultante, la Ley de Vivienda (2023) aplica reducciones del 50–90 % según condiciones:
| Condición | Reducción IRPF |
|---|---|
| Zona tensionada + renta ≤ anterior inquilino | 90 % |
| Zona tensionada + inquilino menor de 35 años | 70 % |
| Rehabilitación en los últimos 2 años | 60 % |
| Resto de casos | 50 % |
El rendimiento neto tras reducción se suma a tu base imponible general y tributa al tipo marginal de tu IRPF (entre el 19 % y el 47 % según escala).
Calcula la rentabilidad de tu inmueble
🏘️ Calculadora de rentabilidad de alquilerPreguntas frecuentes
¿Qué rentabilidad bruta es buena para un alquiler?
Entre el 4 % y el 6 % es aceptable para inversión residencial en España. Por encima del 7 % puede ser muy buena pero suele implicar mayor riesgo (mayor vacancia o menor calidad). Las grandes ciudades suelen estar en el 3–5 % bruto.
¿Qué es el PER de un piso?
El número de años que tardarías en recuperar la inversión solo con los ingresos brutos del alquiler. Un PER de 20 = rentabilidad bruta del 5 %. En Madrid centro y Barcelona el PER supera habitualmente los 25–30 años.
¿Qué gastos puedo deducir en el IRPF del alquiler?
Intereses de hipoteca, IBI, seguros, comunidad, reparaciones y conservación, y el 3 % de amortización del valor de construcción. Sobre el rendimiento neto se aplica una reducción del 50 % al 90 % para vivienda habitual según la Ley de Vivienda 2023.
¿Conviene más alquilar mi piso o venderlo e invertir en fondos?
Depende de la rentabilidad neta real vs la alternativa de inversión, el apalancamiento disponible y tu perfil como inversor. Si la rentabilidad neta del alquiler (tras gastos e impuestos) es inferior al 3 %, una cartera indexada diversificada probablemente supere ese resultado histórico. Si el inmueble se revaloriza significativamente, el cálculo cambia.
Rental Yield Spain 2025: How to Calculate It and What's a Good PER
Buying a property to rent out can be a great investment — or a yield trap if you don't run the numbers correctly. This guide explains how to calculate gross yield, true net yield, PER, monthly cash flow and the income tax you'll pay on rental income in Spain.
🏘️ Calculate my rental yieldGross yield: the starting point
Gross yield = (monthly rent × 12) / purchase price × 100
A property bought for €200,000 rented at €900/month = gross yield of 5.4%. Gross yield ignores all expenses and taxes — it's useful for comparing properties but not for deciding whether the investment is profitable.
Net yield: the one that matters
Net yield deducts all property expenses (IBI, insurance, community fees, maintenance, vacancy periods and management fees) from gross income. In the example above, typical expenses reduce net income to around €7,250/year, giving a net yield of 3.63%.
PER: years to recover your investment
PER = purchase price / annual gross income
A 5% gross yield = PER of 20 years. Madrid city centre and Barcelona typically have PERs of 25–35 years (gross yields 2.9–4%). Medium-sized Spanish cities: 15–20 years (5–6.7%).
Monthly cash flow
Cash flow = monthly rent − mortgage payment − fixed monthly expenses
🏘️ Rental yield calculatorFrequently asked questions
What gross rental yield is considered good in Spain?
Between 4% and 6% is acceptable for residential investment in Spain. Above 7% can be excellent but often implies higher risk (vacancy or lower property quality). Major cities typically offer 3–5% gross yield.
What is the PER for a property?
The number of years it would take to recover the purchase price from gross rental income alone. A PER of 20 = 5% gross yield. Madrid city centre and Barcelona typically exceed 25–30 years.
What expenses can I deduct from rental income in Spain?
Mortgage interest (not capital), IBI, insurance, community fees, repairs and maintenance, and 3% depreciation on the construction value. A further 50–90% reduction applies to the net income under Spain's 2023 Housing Act, depending on conditions.