Rentabilidad del Alquiler 2026: Cómo Calcularla y Qué es un Buen PER
Comprar un piso para alquilar puede ser una buena inversión — o una trampa de rentabilidad si no se hacen los números correctamente. Esta guía te explica cómo calcular la rentabilidad bruta, la rentabilidad neta real, el PER, el cash flow mensual y cuánto pagarás de IRPF por los ingresos del alquiler.
🏘️ Calcular rentabilidad de mi alquilerRentabilidad bruta: el punto de partida
La rentabilidad bruta es la métrica más sencilla y la que normalmente publican los portales inmobiliarios. Se calcula dividiendo los ingresos anuales brutos entre el precio de compra:
Rentabilidad bruta = (renta mensual × 12) / precio de compra × 100
Ejemplo
Piso comprado por 200.000 € con una renta de 900 €/mes:
- Ingresos anuales: 900 × 12 = 10.800 €
- Rentabilidad bruta: 10.800 / 200.000 × 100 = 5,4 %
📌 La rentabilidad bruta no descuenta gastos ni impuestos. Es útil para comparar pisos entre sí, pero no para evaluar si la inversión es realmente rentable.
Rentabilidad neta: la que importa
La rentabilidad neta descuenta todos los gastos del inmueble:
Rentabilidad neta = (ingresos anuales − gastos anuales) / precio de compra × 100
Gastos habituales del propietario
| Concepto | Importe típico |
|---|---|
| IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) | 200–800 €/año según municipio |
| Seguro del hogar (obligatorio si hay hipoteca) | 150–350 €/año |
| Gastos de comunidad | 50–200 €/mes |
| Reparaciones y mantenimiento | 0,5–1 % del valor del inmueble/año |
| Vacíos (meses sin inquilino) | 1–2 meses/año en zonas con demanda media |
| Gestor/administrador | 5–10 % de la renta mensual |
Ejemplo de rentabilidad neta
Mismo piso de 200.000 € con 900 €/mes de renta:
- Ingresos brutos: 10.800 €
- IBI: −400 €
- Seguro: −250 €
- Comunidad: −1.200 €
- Reparaciones: −800 €
- Vacíos (1 mes): −900 €
- Ingresos netos: 7.250 €
- Rentabilidad neta: 7.250 / 200.000 = 3,63 %
El PER: cuántos años para recuperar la inversión
El PER (Price Earnings Ratio) es el inverso de la rentabilidad bruta expresado en años:
PER = precio de compra / ingresos anuales brutos
Con una rentabilidad bruta del 5 %, el PER es 20 años. Con el 3,5 %, son 28 años.
| Zona | PER habitual 2025 | Rentabilidad bruta |
|---|---|---|
| Madrid capital (centro) | 30–35 años | 2,9–3,3 % |
| Madrid (periferia/municipios) | 20–25 años | 4–5 % |
| Barcelona capital | 25–32 años | 3,1–4 % |
| Ciudades medianas (Zaragoza, Valladolid) | 15–20 años | 5–6,7 % |
| Pueblos y zonas rurales | 10–15 años | 6,7–10 % |
Cash flow mensual: ¿el alquiler cubre la hipoteca?
Si has comprado con hipoteca, el cash flow mensual es la diferencia entre la renta cobrada y los gastos totales mensuales (cuota + gastos fijos):
Cash flow = renta mensual − cuota hipoteca − gastos mensuales fijos
Un cash flow positivo significa que el alquiler se autofinancia. Negativo, que tienes que poner dinero de tu bolsillo cada mes. Un cash flow ligeramente negativo puede aceptarse si el inmueble se revaloriza, pero hay que tenerlo calculado.
IRPF sobre ingresos del alquiler
Los ingresos del alquiler de vivienda habitual tributan en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario. Puedes deducir:
- Intereses de hipoteca (no el capital)
- IBI, seguros, comunidad, administración
- Reparaciones y conservación (no mejoras)
- Amortización del inmueble: 3 % del valor de construcción (precio total menos el valor catastral del suelo)
Sobre el rendimiento neto resultante, la Ley de Vivienda (2023) aplica reducciones del 50–90 % según condiciones:
| Condición | Reducción IRPF |
|---|---|
| Zona tensionada + renta ≤ anterior inquilino | 90 % |
| Zona tensionada + inquilino menor de 35 años | 70 % |
| Rehabilitación en los últimos 2 años | 60 % |
| Resto de casos | 50 % |
El rendimiento neto tras reducción se suma a tu base imponible general y tributa al tipo marginal de tu IRPF (entre el 19 % y el 47 % según escala).
Calcula la rentabilidad de tu inmueble
🏘️ Calculadora de rentabilidad de alquilerPreguntas frecuentes
¿Qué rentabilidad bruta es buena para un alquiler?
Entre el 4 % y el 6 % es aceptable para inversión residencial en España. Por encima del 7 % puede ser muy buena pero suele implicar mayor riesgo (mayor vacancia o menor calidad). Las grandes ciudades suelen estar en el 3–5 % bruto.
¿Qué es el PER de un piso?
El número de años que tardarías en recuperar la inversión solo con los ingresos brutos del alquiler. Un PER de 20 = rentabilidad bruta del 5 %. En Madrid centro y Barcelona el PER supera habitualmente los 25–30 años.
¿Qué gastos puedo deducir en el IRPF del alquiler?
Intereses de hipoteca, IBI, seguros, comunidad, reparaciones y conservación, y el 3 % de amortización del valor de construcción. Sobre el rendimiento neto se aplica una reducción del 50 % al 90 % para vivienda habitual según la Ley de Vivienda 2023.
¿Conviene más alquilar mi piso o venderlo e invertir en fondos?
Depende de la rentabilidad neta real vs la alternativa de inversión, el apalancamiento disponible y tu perfil como inversor. Si la rentabilidad neta del alquiler (tras gastos e impuestos) es inferior al 3 %, una cartera indexada diversificada probablemente supere ese resultado histórico. Si el inmueble se revaloriza significativamente, el cálculo cambia.
Rendibilitat del lloguer 2026: Com calcular-la i què és un bon P/E
Comprar un pis per llogar pot ser una bona inversió — o una trampa de rendibilitat si no fas bé els números. Aquesta guia explica com calcular el rendiment brut, el rendiment net real, el P/E, el flux de caixa mensual i quant pagaràs IRPF per ingressos per lloguer.
🏘️ Calcular la rendibilitat del meu lloguerRendibilitat bruta: el punt de partida
La rendibilitat bruta és la mètrica més senzilla i la que normalment es publica als portals immobiliaris. Es calcula dividint els ingressos anuals bruts pel preu de compra:
Rendiment brut = (lloguer mensual × 12) / preu de compra × 100
Exemple
Apartament comprat per 200.000 € amb un lloguer de 900 €/mes:
- Ingressos anuals: 900 × 12 = 10.800 €
- Rendiment brut: 10.800 / 200.000 × 100 = 5,4%
📌 El rendiment brut no dedueix despeses ni impostos. És útil per comparar pisos entre ells, però no per avaluar si la inversió és realment rendible.
Rendiments nets: què importa
El rendiment net dedueix totes les despeses de la propietat:
Rendiment net = (ingressos anuals − despeses anuals) / preu de compra × 100
Despeses típiques dels propietaris
| Concepte | Quantitat típica |
|---|---|
| IBI (Impost sobre la Propietat) | 200–800 €/any depenent del municipi |
| Assegurança de la llar (obligatòria si hi ha hipoteca) | 150–350 €/any |
| Quotes comunitàries | 50–200 €/mes |
| Reparacions i manteniment | 0,5–1% del valor de la propietat/any |
| Buit (mesos sense llogater) | 1–2 mesos a l'any en zones amb demanda mitjana |
| Manager/Administrador | 5–10% del lloguer mensual |
Exemple de rendiment net
Mateix pis per 200.000 € amb 900 € de lloguer:
- Ingressos bruts: 10.800 €
- IBI: −400 €
- Assegurança: −250 €
- Comunitat: −1.200 €
- Reparacions: −800 €
- Buit (1 mes): −900 €
- Benefici net: 7.250 €
- Rendiment net: 7.250 / 200.000 = 3,63%
El PER: quants anys cal recuperar la inversió
El P/E (ràtio preu-benefici) és l'invers dels rendiments bruts expressats en anys:
P/E = preu de compra / ingressos bruts anuals
Amb un retorn brut del 5%, el P/E és de 20 anys. Amb un 3,5%, és de 28 anys.
| Àrea | P/E habitual 2025 | Rendibilitat bruta |
|---|---|---|
| Madrid capital (centre) | 30–35 anys | 2,9–3,3 % |
| Madrid (perifèria/municipis) | 20–25 anys | 4–5 % |
| Capital de Barcelona | 25–32 anys | 3,1–4 % |
| Ciutats de mida mitjana (Saragossa, Valladolid) | 15–20 anys | 5–6,7 % |
| Ciutats i zones rurals | 10–15 anys | 6,7–10 % |
Flux de caixa mensual: el lloguer cobreix la hipoteca?
Si has comprat amb una hipoteca, el flux de caixa mensual és la diferència entre el lloguer cobrat i les despeses mensuals totals (quotes + despeses fixes):
Flux de caixa = lloguer mensual − pagament hipotecari − despeses mensuals fixes
Un flux de caixa positiu vol dir que el lloguer és autofinancer. Negatiu, que has de treure diners de la teva butxaca cada mes. Un flux de caixa lleugerament negatiu pot ser acceptat si la propietat s'aprecia, però l'has de calcular.
IRPF sobre els ingressos per lloguer
Els ingressos del lloguer d'una residència principal es graven a l'IRPF com a ingressos del capital immobiliari. Pots deduir:
- Interessos hipotecaris (no principal)
- IBI, assegurances, comunitat, administració
- Reparacions i manteniment (no millores)
- Depreciació de la propietat: 3% del valor de construcció (preu total menys el valor cadastral del terreny)
Pel que fa als ingressos nets resultants, la Llei d'Habitatge (2023) aplica reduccions del 50–90% segons les condicions:
| Condició | Reducció IRPF |
|---|---|
| Zona estressada + lloguer ≤ llogater anterior | 90 % |
| Zona estressada + llogater menor de 35 anys | 70 % |
| Rehabilitació en els últims 2 anys | 60 % |
| Altres casos | 50 % |
Els ingressos nets després de la reducció s'afegeixen a la teva base impositiva general i es graven al tipus marginal del teu IRPF (entre el 19% i el 47% segons l'escala).
Calcula la rendibilitat de la teva propietat
🏘️ Calculadora de rendibilitat del lloguerPreguntes freqüents
Quin rendiment brut és bo per a un lloguer?
Entre el 4% i el 6% és acceptable per a la inversió residencial a Espanya. Per sobre del 7% pot ser molt bo però normalment implica un risc més gran (més buida o menor qualitat). Les grans ciutats solen estar entre un 3 i un 5% brut.
Quin és el P/E d'un flat?
El nombre d'anys que trigaria a recuperar la inversió només amb els ingressos bruts per lloguer. Un P/E de 20 = rendiment brut del 5%. Al centre de Madrid i Barcelona, el P/E sol superar els 25–30 anys.
Quines despeses puc deduir a l'IRPF de lloguer?
Interessos hipotecaris, IBI, assegurances, comunitat, reparacions i conservació, i una amortització del 3% del valor de la construcció. S'aplica una reducció del 50% al 90% al rendiment net de la residència principal segons la Llei d'Habitatge de 2023.
És millor llogar el meu pis o vendre'l i invertir en fons?
Depèn del rendiment net real respecte a l'alternativa d'inversió, l'apalancament disponible i el teu perfil com a inversor. Si el rendiment net del lloguer (després de despeses i impostos) és inferior al 3%, una cartera d'índex diversificada probablement superarà aquest resultat històric. Si la propietat s'aprecia significativament, el càlcul canvia.
Alokairu Errentagarritasuna 2026: Nola Kalkulatu eta Zer Den P/E Ona
Etxebizitza bat alokairuan erostea inbertsio ona izan daiteke — edo errentagarritasun tranpa bat zenbakiak ondo ez badituzu egiten. Gida honek azaltzen du nola kalkulatu itzulera gordina, benetako itzulera garbia, P/E, hilabeteko diru-fluxua eta zenbat ordainduko duzun PFEZ alokairu diru-sarreragatik.
🏘️ Nire alokairuaren errentagarritasuna kalkulatuErrentagarritasun gordina: abiapuntua
Errentagarritasun gordina da metrika sinpleena eta normalean higiezinen atariek argitaratzen dutena. Urteko diru-sarrera gordina erosketaren prezioarekin zatituz kalkulatzen da:
Errentagarritasun gordina = (hilabeteko alokairu × 12) / erosketa prezioa × 100
Adibidea
200.000 €-ko erositako apartamentua, hilean 900 €-ko alokairuarekin:
- Urteko diru-sarrera: 900 × 12 = 10.800 €
- Itzulera gordina: 10.800 / 200.000 × 100 = %5,4
📌 Itzulera gordinak ez ditu gastuak edo zergak kentzen. Etxebizitzak elkarrekin konparatzeko erabilgarria da, baina ez inbertsioa benetan errentagarria den ebaluatzeko ebaluatzeko.
Itzulera garbiak: zer da garrantzitsua
Itzulera garbiak ondasunaren gastu guztiak kentzen ditu:
Itzulera garbia = (urteko diru-sarrera − urteko gastuak) / erosketa prezioa × 100
Jabeen gastuak tipikoak
| Kontzeptua | Kopuru tipikoa |
|---|---|
| IBI (Jabetza Zerga) | €200–800 €/urtean, udalerriaren arabera |
| Etxebizitza asegurua (hipoteka badago derrigorrezkoa) | 150–350 €/urtean |
| Komunitateko Tasak | €50–200 €/hilabete |
| Konponketak eta mantentze-lanak | Urteko jabetzaren balioaren %0,5–1 |
| Hutsik (hilabeteak alokairudunik gabe) | 1–2 hilabete/urtean eskari ertaina duten eremuetan |
| Kudeatzailea/Administratzailea | Hilabeteko alokairuaren %5–10 |
Itzulera garbiaren adibidea
Apartamentu bera 200.000 € eta 900 € hilabeteko alokairuarekin:
- Diru-sarrera gordina: 10.800 €
- IBI: −400 €
- Asegurua: −250 €
- Komunitatea: −1.200 €
- Konponketak: −800 €
- Hutsik (1 hilabete): −900 €
- Irabazi garbia: 7.250 €
- Itzulera garbia: 7.250 / 200.000 = %3,63
PER: zenbat urte berreskuratzeko inbertsioa
P/E (Prezio Irabazien Ratioa) urteetan adierazitako itzulera gordinen alderantzizkoa da:
P/E = erosketa prezioa / urteko diru-sarrera gordina
%5eko itzulera gordinarekin, P/E 20 urtekoa da. %3,5ean, 28 urtekoa da.
| Eremua | Ohiko P/E 2025 | Errentagarritasun gordina |
|---|---|---|
| Madrilgo hiriburua (erdialdea) | 30–35 urte | 2,9–3,3 % |
| Madril (periferia/udalerriak) | 20–25 urte | 4–5 % |
| Bartzelonako hiriburua | 25–32 urte | 3,1–4 % |
| Hiri ertainak (Zaragoza, Valladolid) | 15–20 urte | 5–6,7 % |
| Hiriak eta landa-eremuak | 10–15 urte | 6,7–10 % |
Hileko diru-fluxua: alokairuak hipotekaren estaldura al du?
Hipotekarekin erosi baduzu, hileko diru-fluxua da kobratutako alokairuaren eta hilabeteko gastu osoen arteko aldea (kuota + gastu finkoak):
Diru-fluxua = hilabeteko alokairua − hipotekaren ordainketa − hilabeteko gastu finkoak
Diru-fluxu positibo batek alokairua auto-finantzatzen duela esan nahi du. Negatiboa, hilero dirua poltsikotik atera behar duzula. Diru-fluxu apur bat negatibo bat onartu daiteke jabetza igotzen bada, baina kalkulatu behar duzu.
PFEZ alokairuaren diru-sarrerak
Etxebizitza nagusi baten alokairutik lortutako diru-sarrera PFEZ higiezinen kapitaletik datorren diru-sarrera gisa zergapetzen da. Hau kendu dezakezu:
- Hipotekaren interesa (ez nagusia)
- IBI, aseguruak, komunitatea, administrazioa
- Konponketak eta mantentze-lanak (ez hobekuntzak)
- Jabetzaren amortizapena: eraikuntza balioaren %3 (prezio osoa lurraren balio kadastrala kenduta)
Ondoriozko diru-sarrera garbiari dagokionez, Etxebizitza Legeak (2023) %50–90eko murrizketak ezartzen ditu honako baldintzen arabera:
| Egoera | Murrizketa PFEZ |
|---|---|
| Estresatutako eremua + alokairua ≤ aurreko alokairua | 90 % |
| Estresatutako eremua + 35 urtetik beherako alokairuduna | 70 % |
| Azken 2 urteetan birgaitzea | 60 % |
| Beste kasu batzuk | 50 % |
Murrizketaren ondorengo diru-sarrera garbia zure zerga oinarri orokorrari gehitzen zaio eta zure PFEZ marjinalaren tasa batean zergapetzen da (eskalaren arabera %19 eta %47 artean).
Kalkulatu zure jabetzaren errentagarritasuna
🏘️ Alokairu Errentagarritasun KalkulagailuaMaiz Egindako Galderak
Zein errentagarritasun gordina alokairu baterako?
Espainian etxebizitza inbertsiorako %4 eta %6 artean onargarria da. %7tik gorakoa oso ona izan daiteke, baina normalean arrisku handiagoa dakarrela (hutsune handiagoa edo kalitate txikiagoa). Hiri handiak normalean %3–5 bitartekoak izaten dira.
Zer da flat baten P/E-a?
Inbertsioa berreskuratzeko behar den urte kopurua, alokairu-sarrera gordinarekin bakarrik. 20ko P/E = %5eko itzulera gordina. Madril erdigunean eta Bartzelonan, P/E normalean 25–30 urte baino gehiago izaten da.
Zein gastu kendu ditzaket alokairu PFEZ ?
Hipotekaren interesak, IBI, aseguruak, komunitatea, konponketak eta kontserbazioa, eta eraikuntza balioaren %3ko amortizazioa. 2023ko Etxebizitza Legearen arabera, etxebizitza nagusiaren errentagarritasun garbiari %50etik %90era murrizketa aplikatzen zaio.
Hobe al da nire etxebizitza alokatzea edo saltzea eta funtsetan inbertitzea?
Errentagarritasun garbiaren eta inbertsio alternatibaren, eskuragarri dagoen palanka eta inbertitzaile gisa duzun profilaren araberakoa da. Alokairu garbiaren errentagarritasuna (gastuak eta zergak kenduta) %3 baino txikiagoa bada, indize dibertsifikatu baten portafolioak emaitza historiko hori gainditzeko aukera handiagoa du. Etxebizitza nabarmen handitzen bada, kalkulua aldatzen da.
Rental Yield Spain 2026: How to Calculate It and What's a Good PER
Buying a property to rent out can be a great investment — or a yield trap if you don't run the numbers correctly. This guide explains how to calculate gross yield, true net yield, PER, monthly cash flow and the income tax you'll pay on rental income in Spain.
🏘️ Calculate my rental yieldGross yield: the starting point
Gross yield = (monthly rent × 12) / purchase price × 100
A property bought for €200,000 rented at €900/month = gross yield of 5.4%. Gross yield ignores all expenses and taxes — it's useful for comparing properties but not for deciding whether the investment is profitable.
Net yield: the one that matters
Net yield deducts all property expenses (IBI, insurance, community fees, maintenance, vacancy periods and management fees) from gross income. In the example above, typical expenses reduce net income to around €7,250/year, giving a net yield of 3.63%.
PER: years to recover your investment
PER = purchase price / annual gross income
A 5% gross yield = PER of 20 years. Madrid city centre and Barcelona typically have PERs of 25–35 years (gross yields 2.9–4%). Medium-sized Spanish cities: 15–20 years (5–6.7%).
Monthly cash flow
Cash flow = monthly rent − mortgage payment − fixed monthly expenses
🏘️ Rental yield calculatorFrequently asked questions
What gross rental yield is considered good in Spain?
Between 4% and 6% is acceptable for residential investment in Spain. Above 7% can be excellent but often implies higher risk (vacancy or lower property quality). Major cities typically offer 3–5% gross yield.
What is the PER for a property?
The number of years it would take to recover the purchase price from gross rental income alone. A PER of 20 = 5% gross yield. Madrid city centre and Barcelona typically exceed 25–30 years.
What expenses can I deduct from rental income in Spain?
Mortgage interest (not capital), IBI, insurance, community fees, repairs and maintenance, and 3% depreciation on the construction value. A further 50–90% reduction applies to the net income under Spain's 2023 Housing Act, depending on conditions.