Rentabilidad Alquiler
Preguntas frecuentes
¿Qué rentabilidad bruta es buena para un alquiler?
Una rentabilidad bruta del 4-6% es aceptable en ciudades grandes de España. Por encima del 7% se considera muy buena. En Madrid y Barcelona es habitual que esté por debajo del 4% debido a los altos precios de compra. La rentabilidad neta (descontando gastos) suele ser 1-1,5 puntos inferior a la bruta.
¿Qué es el PER de un piso?
El PER inmobiliario indica cuántos años de alquiler bruto anual se necesitan para recuperar el precio de compra. En Madrid y Barcelona suele superar los 25 años. Un PER inferior a 20 indica mejor rentabilidad relativa. Es el inverso de la rentabilidad bruta.
¿Qué gastos son deducibles en el IRPF del alquiler?
Los gastos deducibles incluyen: IBI, intereses de la hipoteca (no el capital amortizado), cuotas de la comunidad, seguro del hogar, gastos de conservación y reparación, y la amortización del inmueble (3% del valor de construcción catastral al año). Los rendimientos netos positivos tributan como rendimiento del capital inmobiliario.
¿Cómo se calcula el cash flow del alquiler?
El cash flow mensual es la diferencia entre los ingresos por alquiler y todos los gastos mensuales (hipoteca, comunidad, IBI prorrateado, seguro, etc.). Un cash flow positivo significa que el alquiler cubre todos los gastos y genera liquidez adicional cada mes.
Quin rendiment brut és bo per a un lloguer?
Un rendiment brut del 4-6% és acceptable a les grans ciutats d'Espanya. Per sobre del 7% es considera molt bo. A Madrid i Barcelona és habitual que estigui per sota del 4% a causa dels alts preus de compra. El rendiment net (descompte de despeses) sol ser d'1 a 1,5 punts inferior al rendiment brut.
Quin és el P/E d'un flat?
El P/E immobiliari indica quants anys de lloguer brut anual calen per recuperar el preu de compra. A Madrid i Barcelona normalment supera els 25 anys. Un P/E inferior a 20 indica una millor rendibilitat relativa. És l'invers de la rendibilitat bruta.
Quines despeses són deduïbles en l'IRPF de lloguer?
Les despeses deduïbles inclouen: IBI, interessos hipotecaris (no el capital amortitzat), quotes comunitàries, assegurança de la llar, despeses de conservació i reparació, i l'amortització de la propietat (3% del valor cadastral de construcció anual). Els rendiments nets positius es graven com a ingressos del capital immobiliari.
Com es calcula el flux de caixa del lloguer?
El flux de caixa mensual és la diferència entre els ingressos del lloguer i totes les despeses mensuals (hipoteca, comunitat, IBI prorratejat, assegurances, etc.). Un flux de caixa positiu significa que el lloguer cobreix totes les despeses i genera liquiditat addicional cada mes.
Zein errentagarritasun gordina alokairu baterako?
Espainiako hiriburu handietan %4-6 arteko itzulera gordina onargarria da. %7tik gorakoa oso ona dela uste da. Madrilen eta Bartzelonan ohikoa da %4tik behera egotea erosketa prezio altuengatik. Itzulera garbia (gastuak deskontuak kontuan hartuta) normalean 1-1,5 puntu txikiagoa izaten da itzulera gordinaren aldean.
Zer da flat baten P/E-a?
Higiezinen P/E-ak adierazten du urteko errenta gordina zenbat behar diren erosketa prezioa berreskuratzeko. Madrilen eta Bartzelonan normalean 25 urte baino gehiago dira. 20 baino gutxiagoko P/E batek errentagarritasun erlatibo hobea adierazten du. Errentagarritasun gordinaren alderantzizkoa da.
Zein gastuak dira alokairu PFEZ kengarriak?
Gastu kengarriak honako hauek dira: IBI, hipotekaren interesak (ez amortizatutako kapitala), komunitate tasak, etxebizitza aseguruak, kontserbazio eta konponketa gastuak, eta higiezinaren amortizazioa (urteko eraikuntza katastralaren balioaren %3 ). Itzulera garbi positiboak higiezinen kapitalaren diru-sarrera gisa zergapetzen dira.
Nola kalkulatzen da alokairuko diru-fluxua?
Hilabeteko diru-fluxua alokairu diru-sarreren eta hilabeteko gastu guztien arteko aldea da (hipoteka, komunitatea, IBI proportzionala, aseguruak, etab.). Diru-fluxu positibo batek alokairuak gastu guztiak estaltzen dituela eta hilabete bakoitzean likidezia gehigarria sortzen duela esan nahi du.
What is a good gross rental yield?
A gross yield of 4-6% is acceptable in large Spanish cities. Above 7% is considered very good. In Madrid and Barcelona gross yields often fall below 4% due to high purchase prices. Net yield (after costs) is typically 1-1.5 percentage points lower than gross.
What is the PER of a property?
The property PER shows how many years of annual gross rent are needed to recover the purchase price. In Madrid and Barcelona it typically exceeds 25 years. A PER below 20 indicates better relative value. It is the inverse of the gross yield.
What costs are deductible for rental income tax?
Deductible costs include: IBI (property tax), mortgage interest (not capital repayment), community fees, home insurance, maintenance and repair costs, and building depreciation (3% of the catastral construction value per year). Net positive rental income is taxed as capital income in Spain.
How is rental cash flow calculated?
Monthly cash flow is the difference between rental income and all monthly expenses (mortgage payment, community fees, pro-rated IBI, insurance, etc.). A positive cash flow means the rent covers all costs and generates additional liquidity each month.
Cómo calcular la rentabilidad de un alquiler
La rentabilidad bruta es el cociente entre el alquiler anual y el precio de compra: (renta mensual × 12) / precio × 100. La rentabilidad neta descuenta los gastos anuales reales: (ingresos anuales − gastos anuales) / precio × 100. El PER es simplemente el precio dividido entre la renta anual bruta.
Para calcular los gastos anuales realistas, incluye: IBI (~600-1.200 €/año según municipio y valor catastral), seguro multirriesgo del hogar (~300 €/año), seguro de impago (~3% de la renta anual), cuotas de comunidad, reparaciones estimadas (~1% del valor del inmueble/año) y provisión para vacíos (habitualmente 1 mes/año).
En el IRPF, los rendimientos del alquiler tributan como capital inmobiliario. Desde 2024, la reducción por alquiler de vivienda habitual del inquilino se limita al 50% (antes era del 60%), salvo en zonas tensionadas donde pueden aplicar reducciones del 60-90% si se cumplen ciertos requisitos.
Com calcular la rendibilitat d'un lloguer
La rendibilitat bruta és el quocient entre el lloguer anual i el preu de compra: (lloguer mensual × 12) / preu × 100. La rendibilitat neta descompta les despeses anuals reals: (ingressos anuals − despeses anuals) / preu × 100. El P/E és simplement el preu dividit pel salari anual brut.
Per calcular despeses anuals realistes, inclou: IBI (~600-1.200 €/any segons el valor municipal i catastal), assegurança de la llar multirisc (~300 €/any), assegurança per impagament (~3% del lloguer anual), taxes comunitàries, reparacions estimades (~1% del valor de la propietat/any) i provisió per a vacants (normalment 1 mes/any).
A l' IRPF, els ingressos per lloguer es graven com a capital immobiliari. A partir de 2024, la reducció per llogar la residència principal d'un llogater es limita al 50% (abans era del 60%), excepte en zones amb estrès, on es poden aplicar reduccions del 60-90% si es compleixen certs requisits.
Nola kalkulatu alokairu baten errentagarritasuna
Errentagarritasun gordina urteko alokairuaren eta erosketa prezioaren arteko kuota da: (hilabeteko alokairua × 12) / prezioa × 100. Errentagarritasun garbiak urteko gastuak deskontuan hartzen ditu: (urteko diru-sarrera − urteko gastuak) / prezioa × 100. P/E prezioa soilik urteko diru-sarrera gordinarekin zatitua da.
Urteko gastuak errealistak kalkulatzeko, honako hauek barne hartzen ditu: IBI (~600-1.200 €/urtean, udalerriaren eta kadastralaren balioaren arabera), arrisku anitzeko etxebizitza asegurua (~300 €/urte), ordainketarik ez egiteko asegurua (~3% urteko alokairuaren %3), komunitate kuotak, konponketa estimatuak (~%1 higiezinaren balioaren %1) eta hutsuneentzako prestakuntza (normalean 1 hilabete/urte).
PFEZ, alokairu-sarrerak higiezinen kapital gisa zergapetzen dira. 2024tik aurrera, alokairu hartzailearen etxebizitza nagusia alokatzeagatik murrizketa %50era mugatzen da (lehen %60koa zen), salbu eta estresatutako eremuetan, non %60-90eko murrizketak aplika daitezkeen baldintza batzuk betetzen badira.
How to calculate rental yield
Gross yield is annual rent divided by purchase price: (monthly rent × 12) / price × 100. Net yield deducts actual annual costs: (annual income − annual costs) / price × 100. The PER is simply the price divided by annual gross rent.
To calculate realistic annual costs, include: IBI (~€600-1,200/year depending on municipality and cadastral value), home contents/buildings insurance (~€300/year), non-payment insurance (~3% of annual rent), community fees, estimated repairs (~1% of property value/year) and void provision (typically 1 month/year).
For Spanish income tax purposes, rental income is taxed as capital income. From 2024, the reduction for renting a tenant's primary residence is limited to 50% (previously 60%), except in designated "tense market" zones where 60-90% reductions may apply if certain conditions are met.
Ejemplos reales de rentabilidad de alquiler
Piso 2 hab. en Valencia
Compra: 180.000 € · Alquiler: 900 €/mes
Gastos: 3.000 €/año
Bruta: 6,0% | Neta: 4,3%
PER: 16,7 años
Cash flow: +650 €/mes
Piso 1 hab. en Barcelona
Compra: 280.000 € · Alquiler: 1.100 €/mes
Gastos: 3.500 €/año
Bruta: 4,7% | Neta: 3,4%
PER: 21,2 años
Cash flow: +808 €/mes
Piso 3 hab. en Sevilla
Compra: 150.000 € · Alquiler: 850 €/mes
Gastos: 2.400 €/año
Bruta: 6,8% | Neta: 5,2%
PER: 14,7 años
Cash flow: +650 €/mes
Exemples reals de rendibilitat del lloguer
Apartament de 2 habitacions a València
Compra: 180.000 € · Lloguer: 900 €/mes
Despeses: 3.000 €/any
Brut: 6,0% | Net: 4,3%
PER: 16,7 anys
Flux de caixa: +650 €/mes
Apartament d'una habitació a Barcelona
Compra: 280.000 € · Lloguer: 1.100 €/mes
Despeses: 3.500 €/any
Brut: 4,7% | Net: 3,4%
PER: 21,2 anys
Flux de caixa: +808 €/mes
Apartament de 3 habitacions a Sevilla
Compra: 150.000 € · Lloguer: 850 €/mes
Despeses: 2.400 €/any
Brut: 6,8% | Net: 5,2%
PER: 14,7 anys
Flux de caixa: +650 €/mes
Alokairu errentagarritasunaren benetako adibideak
2 logelako apartamentua Valentzian
Erosketa: 180.000 € · Alokairua: 900 €/hilabete
Gastuak: 3.000 €/urtean
Gordina: %6,0 | Garbia: %4,3
PER: 16,7 urte
Diru-fluxua: +650 €/hilabete
1 logelako apartamentua Bartzelonan
Erosketa: 280.000 € · Alokairua: 1.100 €/hilabete
Gastuak: 3.500 €/urtean
Gordina: %4,7 | Netoa: %3,4
PER: 21,2 urte
Diru-fluxua: +808 €/hilabete
3 logelako apartamentua Sevillan
Erosketa: 150.000 € · Alokairua: 850 €/hilabete
Gastuak: 2.400 €/urtean
Gordina: %6,8 | Netoa: %5,2
PER: 14,7 urte
Diru-fluxua: +650 €/hilabete
Real rental yield examples
2-bed flat in Valencia
Purchase: €180,000 · Rent: €900/month
Costs: €3,000/year
Gross: 6.0% | Net: 4.3%
PER: 16.7 years
Cash flow: +€650/month
1-bed flat in Barcelona
Purchase: €280,000 · Rent: €1,100/month
Costs: €3,500/year
Gross: 4.7% | Net: 3.4%
PER: 21.2 years
Cash flow: +€808/month
3-bed flat in Seville
Purchase: €150,000 · Rent: €850/month
Costs: €2,400/year
Gross: 6.8% | Net: 5.2%
PER: 14.7 years
Cash flow: +€650/month
Rentabilidad bruta media por ciudad (2026)
Datos orientativos basados en precios de compra y alquileres medios de cada mercado.
Average gross yield by city (2026)
Indicative data based on average purchase prices and rents in each market.
5 errores al calcular la rentabilidad de un alquiler
- No incluir todos los gastos — IBI, seguro, comunidad, reparaciones, meses de vacío (1 mes/año de media) y el seguro de impago (~3% renta). Omitirlos infla la rentabilidad neta artificialmente.
- Calcular solo la rentabilidad bruta — La diferencia entre bruta y neta puede ser de 2-3 puntos porcentuales. Siempre compara en términos netos.
- Ignorar el coste de oportunidad del capital — Si el piso está pagado, el dinero inmovilizado podría generar rentabilidad en otros activos. El coste de financiación afecta directamente al retorno real.
- No provisionar el IRPF — Las rentas del alquiler tributan como capital inmobiliario (19-28%). No incluirlo en el cálculo de rentabilidad real distorsiona la decisión de inversión.
- Confundir PER con rentabilidad real — Un PER bajo puede deberse a alquileres artificialmente altos o precios de compra bajos en zonas con menor demanda futura. Analiza también la revalorización esperada.
5 errors en calcular la rendibilitat d'un lloguer
- Sense comptar totes les despeses — IBI, assegurança, comunitat, reparacions, mesos buits (1 mes/any de mitjana) i assegurança per impagament (~3% de lloguer). Ometre-les infla artificialment la rendibilitat neta.
- Calcula només el rendiment brut — La diferència entre brut i net pot ser de 2-3 punts percentuals. Compara sempre en termes nets.
- Ignora el cost d'oportunitat del capital — Si el pis està pagat, els diners immobilitzats podrien generar rendiments sobre altres actius. El cost del finançament afecta directament el rendiment real.
- No proporcionar per a IRPF — Els ingressos per lloguer es graven com a capital immobiliari (19-28%). No incloure'ls en el càlcul de la rendibilitat real distorsiona la decisió d'inversió.
- Confonent el P/E amb la rendibilitat real — Un P/E baix pot ser degut a lloguers artificialment alts o preus de compra baixos en zones amb menor demanda futura. També analitza la revaloració esperada.
5 akats alokairu baten errentagarritasuna kalkulatzerakoan
- Gastu guztiak kontuan hartu gabe — IBI, aseguruak, komunitatea, konponketak, hilabete hutsak (batez beste 1 hilabete/urtean) eta ordainketarik gabeko asegurua (~%3 alokairua). Horiek kentzeak errentagarritasun garbia artifizialki handitzen du.
- Kalkulatu itzulera gordina soilik — Gordinaren eta garbiaren arteko aldea 2-3 puntu ehunekokoa izan daiteke. Betidanik konparatu garbi terminoetan.
- Kapitalaren aukera-kostua alde batera utzi — Etxebizitza ordaintzen bada, diru blokeatuak beste aktibo batzuetan itzulera sor dezake. Finantzaketaren kostuak zuzenean eragiten dio benetako itzulerari.
- Ez aurreikustea PFEZ — Alokairu-sarrerak higiezinen kapital gisa zergapetzen dira (%19-%28). Errentagarritasun errealaren kalkuluan ez sartzeak inbertsio erabakia okertzen du.
- P/E eta benetako errentagarritasunarekin nahastea — P/E baxua alokairu artifizialki altuak edo erosketa prezio baxuak izan daitezke etorkizuneko eskaera txikiagoa duten eremuetan. Era berean, aztertu espero den berrestimazioa.
5 mistakes when calculating rental yield
- Not including all costs — IBI, insurance, community fees, repairs, void periods (avg. 1 month/year) and non-payment insurance (~3% of annual rent). Omitting them inflates net yield artificially.
- Only calculating gross yield — The gap between gross and net can be 2-3 percentage points. Always compare on a net basis.
- Ignoring the opportunity cost of capital — If the property is owned outright, the locked-up capital could earn returns elsewhere. Financing costs directly affect real returns.
- Not provisioning for income tax — Rental income is taxed as capital income (19-28% in Spain). Excluding it from the real-return calculation distorts the investment decision.
- Confusing PER with real return — A low PER can result from artificially high rents or low prices in areas with declining future demand. Also analyse expected capital appreciation.