Rentabilidad Alquiler
Preguntas frecuentes
¿Qué rentabilidad bruta es buena para un alquiler?
Una rentabilidad bruta del 4-6% es aceptable en ciudades grandes de España. Por encima del 7% se considera muy buena. En Madrid y Barcelona es habitual que esté por debajo del 4% debido a los altos precios de compra. La rentabilidad neta (descontando gastos) suele ser 1-1,5 puntos inferior a la bruta.
¿Qué es el PER de un piso?
El PER inmobiliario indica cuántos años de alquiler bruto anual se necesitan para recuperar el precio de compra. En Madrid y Barcelona suele superar los 25 años. Un PER inferior a 20 indica mejor rentabilidad relativa. Es el inverso de la rentabilidad bruta.
¿Qué gastos son deducibles en el IRPF del alquiler?
Los gastos deducibles incluyen: IBI, intereses de la hipoteca (no el capital amortizado), cuotas de la comunidad, seguro del hogar, gastos de conservación y reparación, y la amortización del inmueble (3% del valor de construcción catastral al año). Los rendimientos netos positivos tributan como rendimiento del capital inmobiliario.
¿Cómo se calcula el cash flow del alquiler?
El cash flow mensual es la diferencia entre los ingresos por alquiler y todos los gastos mensuales (hipoteca, comunidad, IBI prorrateado, seguro, etc.). Un cash flow positivo significa que el alquiler cubre todos los gastos y genera liquidez adicional cada mes.
What is a good gross rental yield?
A gross yield of 4-6% is acceptable in large Spanish cities. Above 7% is considered very good. In Madrid and Barcelona gross yields often fall below 4% due to high purchase prices. Net yield (after costs) is typically 1-1.5 percentage points lower than gross.
What is the PER of a property?
The property PER shows how many years of annual gross rent are needed to recover the purchase price. In Madrid and Barcelona it typically exceeds 25 years. A PER below 20 indicates better relative value. It is the inverse of the gross yield.
What costs are deductible for rental income tax?
Deductible costs include: IBI (property tax), mortgage interest (not capital repayment), community fees, home insurance, maintenance and repair costs, and building depreciation (3% of the catastral construction value per year). Net positive rental income is taxed as capital income in Spain.
How is rental cash flow calculated?
Monthly cash flow is the difference between rental income and all monthly expenses (mortgage payment, community fees, pro-rated IBI, insurance, etc.). A positive cash flow means the rent covers all costs and generates additional liquidity each month.
Cómo calcular la rentabilidad de un alquiler
La rentabilidad bruta es el cociente entre el alquiler anual y el precio de compra: (renta mensual × 12) / precio × 100. La rentabilidad neta descuenta los gastos anuales reales: (ingresos anuales − gastos anuales) / precio × 100. El PER es simplemente el precio dividido entre la renta anual bruta.
Para calcular los gastos anuales realistas, incluye: IBI (~600-1.200 €/año según municipio y valor catastral), seguro multirriesgo del hogar (~300 €/año), seguro de impago (~3% de la renta anual), cuotas de comunidad, reparaciones estimadas (~1% del valor del inmueble/año) y provisión para vacíos (habitualmente 1 mes/año).
En el IRPF, los rendimientos del alquiler tributan como capital inmobiliario. Desde 2024, la reducción por alquiler de vivienda habitual del inquilino se limita al 50% (antes era del 60%), salvo en zonas tensionadas donde pueden aplicar reducciones del 60-90% si se cumplen ciertos requisitos.
How to calculate rental yield
Gross yield is annual rent divided by purchase price: (monthly rent × 12) / price × 100. Net yield deducts actual annual costs: (annual income − annual costs) / price × 100. The PER is simply the price divided by annual gross rent.
To calculate realistic annual costs, include: IBI (~€600-1,200/year depending on municipality and cadastral value), home contents/buildings insurance (~€300/year), non-payment insurance (~3% of annual rent), community fees, estimated repairs (~1% of property value/year) and void provision (typically 1 month/year).
For Spanish income tax purposes, rental income is taxed as capital income. From 2024, the reduction for renting a tenant's primary residence is limited to 50% (previously 60%), except in designated "tense market" zones where 60-90% reductions may apply if certain conditions are met.
Ejemplos reales de rentabilidad de alquiler
Piso 2 hab. en Valencia
Compra: 180.000 € · Alquiler: 900 €/mes
Gastos: 3.000 €/año
Bruta: 6,0% | Neta: 4,3%
PER: 16,7 años
Cash flow: +650 €/mes
Piso 1 hab. en Barcelona
Compra: 280.000 € · Alquiler: 1.100 €/mes
Gastos: 3.500 €/año
Bruta: 4,7% | Neta: 3,4%
PER: 21,2 años
Cash flow: +808 €/mes
Piso 3 hab. en Sevilla
Compra: 150.000 € · Alquiler: 850 €/mes
Gastos: 2.400 €/año
Bruta: 6,8% | Neta: 5,2%
PER: 14,7 años
Cash flow: +650 €/mes
Real rental yield examples
2-bed flat in Valencia
Purchase: €180,000 · Rent: €900/month
Costs: €3,000/year
Gross: 6.0% | Net: 4.3%
PER: 16.7 years
Cash flow: +€650/month
1-bed flat in Barcelona
Purchase: €280,000 · Rent: €1,100/month
Costs: €3,500/year
Gross: 4.7% | Net: 3.4%
PER: 21.2 years
Cash flow: +€808/month
3-bed flat in Seville
Purchase: €150,000 · Rent: €850/month
Costs: €2,400/year
Gross: 6.8% | Net: 5.2%
PER: 14.7 years
Cash flow: +€650/month
Rentabilidad bruta media por ciudad (2026)
Datos orientativos basados en precios de compra y alquileres medios de cada mercado.
Average gross yield by city (2026)
Indicative data based on average purchase prices and rents in each market.
5 errores al calcular la rentabilidad de un alquiler
- No incluir todos los gastos — IBI, seguro, comunidad, reparaciones, meses de vacío (1 mes/año de media) y el seguro de impago (~3% renta). Omitirlos infla la rentabilidad neta artificialmente.
- Calcular solo la rentabilidad bruta — La diferencia entre bruta y neta puede ser de 2-3 puntos porcentuales. Siempre compara en términos netos.
- Ignorar el coste de oportunidad del capital — Si el piso está pagado, el dinero inmovilizado podría generar rentabilidad en otros activos. El coste de financiación afecta directamente al retorno real.
- No provisionar el IRPF — Las rentas del alquiler tributan como capital inmobiliario (19-28%). No incluirlo en el cálculo de rentabilidad real distorsiona la decisión de inversión.
- Confundir PER con rentabilidad real — Un PER bajo puede deberse a alquileres artificialmente altos o precios de compra bajos en zonas con menor demanda futura. Analiza también la revalorización esperada.
5 mistakes when calculating rental yield
- Not including all costs — IBI, insurance, community fees, repairs, void periods (avg. 1 month/year) and non-payment insurance (~3% of annual rent). Omitting them inflates net yield artificially.
- Only calculating gross yield — The gap between gross and net can be 2-3 percentage points. Always compare on a net basis.
- Ignoring the opportunity cost of capital — If the property is owned outright, the locked-up capital could earn returns elsewhere. Financing costs directly affect real returns.
- Not provisioning for income tax — Rental income is taxed as capital income (19-28% in Spain). Excluding it from the real-return calculation distorts the investment decision.
- Confusing PER with real return — A low PER can result from artificially high rents or low prices in areas with declining future demand. Also analyse expected capital appreciation.