IRPF por la venta de tu viviendaIRPF per a la venda de la teva casaPFEZ zure etxea saltzekoCapital gains tax on your home sale2026
Cómo se calcula el IRPF al vender una vivienda
Cuando vendes un inmueble por más de lo que te costó, obtienes una ganancia patrimonial que tributa en el IRPF, dentro de la base del ahorro. Se calcula así:
Ganancia = valor de transmisión − valor de adquisición
- Valor de adquisición: precio de compra + gastos e impuestos de la compra (ITP o IVA y AJD, notaría, registro, gestoría, agencia) + inversiones y mejoras.
- Valor de transmisión: precio de venta − gastos de la venta pagados por ti (agencia, plusvalía municipal, notaría si la asumes, certificado energético).
Si la vivienda estuvo alquilada, el valor de adquisición se reduce por las amortizaciones que te dedujiste, lo que aumenta la ganancia. Tenlo en cuenta al usar la calculadora.
Tramos de la base del ahorro 2026
La ganancia no tributa a un único tipo: se reparte por tramos y cada parte paga su porcentaje.
| Base del ahorro | Tipo 2026 |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19 % |
| 6.000 – 50.000 € | 21 % |
| 50.000 – 200.000 € | 23 % |
| 200.000 – 300.000 € | 27 % |
| Más de 300.000 € | 30 % |
Ejemplos de IRPF por ganancia
Con los valores de ejemplo de la calculadora (compra por 150.000 € + 13.500 € de gastos y venta por 250.000 € − 7.500 € de gastos) la ganancia es de 79.000 € y el IRPF, unos 17.050 €. Otros importes:
| Ganancia | IRPF a pagar | Tipo medio |
|---|---|---|
| 20.000 € | 4.080 € | 20,4 % |
| 50.000 € | 10.380 € | 20,8 % |
| 79.000 € | 17.050 € | 21,6 % |
| 100.000 € | 21.880 € | 21,9 % |
| 200.000 € | 44.880 € | 22,4 % |
Cuándo no se paga IRPF por vender tu casa
- Reinversión en vivienda habitual: si vendes tu vivienda habitual (en la que has vivido al menos 3 años) y reinviertes el importe en otra vivienda habitual en un plazo de 2 años, la ganancia queda exenta. Si reinviertes solo una parte, la exención es proporcional.
- Mayores de 65 años: la venta de la vivienda habitual está exenta.
- Renta vitalicia: los mayores de 65 que reinviertan hasta 240.000 € en una renta vitalicia en 6 meses no tributan por esa parte.
- Dación en pago o ejecución hipotecaria de la vivienda habitual.
Aunque la ganancia esté exenta, debes declararla en la Renta del año de la venta.
Otros puntos importantes
Inmuebles comprados antes de 1995: pueden aplicar los coeficientes de abatimiento, que reducen la parte de la ganancia generada hasta el 19 de enero de 2006, con un límite acumulado de 400.000 € de valor de venta. Esta calculadora no los aplica.
Plusvalía municipal: es un impuesto distinto (IIVTNU) que cobra el ayuntamiento sobre el incremento de valor del suelo. Se paga además del IRPF, aunque su importe cuenta como gasto de la venta.
Si vendes con pérdida, no pagas IRPF y la pérdida puede compensar otras ganancias durante los 4 años siguientes. Si el vendedor no es residente en España, el comprador debe retener el 3 % del precio a cuenta del impuesto.
Com es calcula l'IRPF quan es ven una casa
Quan vens una propietat per més del que t'ha costat, obtens un guany de capital que es grava a l'IRPF, dins de la base d'estalvi. Es calcula de la manera següent:
Guany = valor de transferència − valor d'adquisició
- Valor d'adquisició: preu de compra + despeses de compra i impostos (ITP o IVA i AJD, notari, registre, agència, agència) + inversions i millores.
- Valor de transferència: preu de venda − despeses de venda pagades per tu (agència, impost municipal sobre plusvàlues, notari si ho assumeixes, certificat energètic).
Si la propietat estava llogada, el valor d'adquisició es redueix per les depreciacions que has deduït, cosa que augmenta el benefici. Tingues-ho en compte quan utilitzis la calculadora.
Franges base d'estalvi 2026
El guany no grava a un tipus únic: es divideix en trams i cada part paga el seu percentatge.
| Base d'estalvi | Tipus 2026 |
|---|---|
| Fins a 6.000 € | 19 % |
| 6.000 – 50.000 € | 21 % |
| 50.000 – 200.000 € | 23 % |
| 200.000 – 300.000 € | 27 % |
| Més de 300.000 € | 30 % |
Exemples d'IRPF amb ànim de lucre
Amb els valors d'exemple de la calculadora (compra per 150.000 € + 13.500 € de despeses i venda per 250.000 − − − 7.500 € despeses) el benefici és de 79.000 € i l'IRPF, d'uns 17.050 €. Altres imports:
| Benefici | IRPF a pagar | Tipus mitjà |
|---|---|---|
| 20.000 € | 4.080 € | 20,4 % |
| 50.000 € | 10.380 € | 20,8 % |
| 79.000 € | 17.050 € | 21,6 % |
| 100.000 € | 21.880 € | 21,9 % |
| 200.000 € | 44.880 € | 22,4 % |
Quan no IRPF pagues per vendre la teva casa
- Reinversió a la teva residència principal: si vens la residència principal (on has viscut almenys 3 anys) i reinverteixes la quantitat en una altra residència principal en un termini de 2 anys, el guany queda exempt. Si només reinverteixes una part, l'exempció és proporcional.
- Majors de 65 anys: la venda de la residència principal està exempta.
- Anualitat vitalícia: aquells majors de 65 anys que reinverteixen fins a 240.000 € en una renda vitalícia en 6 mesos no són gravats per aquesta part.
- Dació en pagament o execució hipotecària de la residència principal.
Fins i tot si el guany està exempt, l'has de declarar a l'Impost sobre la Renda de l'any de la venda.
Altres punts importants
Propietats adquirides abans de 1995: es poden aplicar coeficients de reducció, que redueixen la part del benefici generat fins al 19 de gener de 2006, amb un límit acumulat de 400.000 € de valor de venda. Aquest calculador no els aplica.
Impost municipal sobre plusvàlues: aquest és un impost diferent (IIVTNU) que l'ajuntament cobra a l'augment del valor del terreny. Es paga a més del IRPF, tot i que la seva quantitat compta com a despesa de la venda.
Si vens amb pèrdues, no pagues IRPF i la pèrdua pot compensar altres guanys durant els propers 4 anys. Si el venedor no és resident a Espanya, el comprador ha de retenir el 3% del preu a compte de l'impost.
Nola kalkulatzen den PFEZ etxe bat saltzean
Etxebizitza bat zure kostuaren gainetik saltzen duzunean, kapital irabazia lortzen duzu, aurrezki oinarrian zergapetuta dagoen PFEZ. Honela kalkulatzen da:
Irabazi = transferentzia balioa − eskuraketa balioa
- Erosketa balioa: erosketa prezioa + erosketa gastuak eta zergak (ITP edo BEZ eta AJD, notarioa, erregistroa, agentzia, agentzia) + inbertsioak eta hobekuntzak.
- Transferentzia-balioa: salmenta prezioa − zuk ordaindutako salmenta gastuak (agentzia, udal kapital irabazien zerga, notarioa hala uste baduzu, energia ziurtagiria).
Etxebizitza alokatua bazen, eskuratze-balioa murrizten da zuk kendutako amortizazioen arabera, eta horrek irabaziak handitzen ditu. Kontuan izan hau kalkulagailua erabiltzerakoan.
Aurrezki oinarrizko tarteak 2026
Irabazia ez da tasa bakar batean zergapetzen: tarteetan banatzen da eta alde bakoitzak bere portzentajea ordaintzen du.
| Aurrezki oinarria | 2026 mota |
|---|---|
| 6.000 € arte | 19 % |
| 6.000 – 50.000 € | 21 % |
| 50.000 – 200.000 € | 23 % |
| 200.000 – 300.000 € | 27 % |
| 300.000 € baino gehiago | 30 % |
Irabazi PFEZ adibideak
Kalkulagailuaren balio adibideekin (erosi €150.000 + €13.500 gastuetan eta − − − − − − − − 7.500 € gastuengatik) irabazia €79.000 da eta PFEZ€17.050 ingurukoa. Beste zenbatekoak:
| Irabaziak | PFEZ ordaindu | Ertain mota |
|---|---|---|
| 20.000 € | 4.080 € | 20,4 % |
| 50.000 € | 10.380 € | 20,8 % |
| 79.000 € | 17.050 € | 21,6 % |
| 100.000 € | 21.880 € | 21,9 % |
| 200.000 € | 44.880 € | 22,4 % |
Etxea saltzeko PFEZ ordaintzen ez duzunean
- Zure etxebizitza nagusian berrinbertsioa: zure etxebizitza nagusia (gutxienez 3 urte bizi izan zaren lekuan) saltzen baduzu eta diru kopurua beste etxebizitza nagusi batean berrinbertitzen baduzu 2 urteren barruan, irabazia salbuetsita geratzen da. Zati bat bakarrik berrinbertitzen baduzu, salbuespena proportzionala da.
- 65 urtetik gorakoak: etxebizitza nagusiaren salmenta salbuespena da.
- Bizitza anuitatea: 65 urtetik gorakoek 6 hilabetetan 240.000 € arte berrinbertitzen badute bizitza anuitate batean, ez dira zergapetzen atal horretan.
- Etxebizitza nagusiaren ordainketa edo hipoteka galtzea.
Irabazia salbuetsita egon arren, salmentaren urteko Errenta Zergaren adierazi behar duzu.
Beste puntu garrantzitsu batzuk
1995 baino lehen erositako higiezinak: murrizketa koefizienteak aplika daitezke, eta horrek sortutako irabaziaren zatia murrizten du 2006ko urtarrilaren 19ra arte, salmenta balioaren 400.000 €-ko muga batekin. Kalkulagailu honek ez ditu aplikatzen.
Udal kapital irabazien gaineko zerga: hau beste zerga bat da (IIVTNU) udal kontseiluak lurzoruaren balioaren igoerari kobratzen diona. Hau PFEZgainera ordaintzen da, nahiz eta bere zenbatekoa salmentaren gastu gisa kontatzen den.
Galerarekin saltzen baduzu, ez duzu PFEZ ordaintzen eta galerak hurrengo 4 urteetan beste irabazi batzuk konpentsa ditzake. Saltzailea Espainian bizi ez bada, erosleak prezioaren %3 atxiki behar du zergagatik.
How tax on a property sale is calculated in Spain
When you sell a property for more than it cost you, you make a capital gain that is taxed in IRPF, within the savings base. It is calculated as:
Gain = transfer value − acquisition value
- Acquisition value: purchase price + purchase costs and taxes (transfer tax or VAT and stamp duty, notary, land registry, agency) + improvements.
- Transfer value: sale price − sale costs you paid (agency, municipal capital gains tax, notary if you paid it, energy certificate).
If the property was rented out, the acquisition value is reduced by the depreciation you deducted, which increases the gain.
Savings tax brackets 2026
The gain is not taxed at a single rate: it is split into brackets and each part pays its own percentage.
| Savings base | 2026 rate |
|---|---|
| Up to €6,000 | 19% |
| €6,000 – €50,000 | 21% |
| €50,000 – €200,000 | 23% |
| €200,000 – €300,000 | 27% |
| Over €300,000 | 30% |
Tax examples by gain
With the calculator's example values (bought for €150,000 + €13,500 costs, sold for €250,000 − €7,500 costs) the gain is €79,000 and the tax about €17,050. Other amounts:
| Gain | Tax payable | Average rate |
|---|---|---|
| €20,000 | €4,080 | 20.4% |
| €50,000 | €10,380 | 20.8% |
| €79,000 | €17,050 | 21.6% |
| €100,000 | €21,880 | 21.9% |
| €200,000 | €44,880 | 22.4% |
When you don't pay tax on selling your home
- Reinvestment in a main home: if you sell your main home (lived in for at least 3 years) and reinvest the proceeds in another main home within 2 years, the gain is exempt. Partial reinvestment gives a proportional exemption.
- Aged 65 or over: the sale of your main home is exempt.
- Life annuity: people over 65 who reinvest up to €240,000 in a life annuity within 6 months are not taxed on that part.
- Handing the home to the bank (dación en pago) or mortgage foreclosure of the main home.
Even when the gain is exempt, you must report it in your tax return for the year of the sale.
Other important points
Properties bought before 1995 may apply reduction coefficients (coeficientes de abatimiento) to the part of the gain generated up to 19 January 2006, with a cumulative limit of €400,000 of sale value. This calculator does not apply them.
Municipal capital gains tax (plusvalía municipal) is a separate local tax on the increase in land value, paid in addition to IRPF; it counts as a sale cost.
If you sell at a loss, you pay no tax and the loss can offset other gains over the next 4 years. If the seller is not tax resident in Spain, the buyer must withhold 3% of the price as an advance on the tax.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto IRPF pago por vender un piso con 50.000 € de ganancia?
Con la escala del ahorro de 2026: 19 % sobre los primeros 6.000 € y 21 % sobre los 44.000 € restantes, en total unos 10.380 € (un 20,8 % de la ganancia).
¿Qué gastos puedo restar al calcular la ganancia?
De la compra: impuestos (ITP o IVA y AJD), notaría, registro, gestoría, comisión de agencia y las mejoras que aumenten el valor. De la venta: comisión de agencia, plusvalía municipal pagada, notaría si la asumes y certificado energético. No cuentan las reparaciones ni el mantenimiento.
¿Cuándo se paga el IRPF de la venta de una vivienda?
En la declaración de la Renta del año siguiente a la venta, que se presenta entre abril y junio. No hay retención en el momento de la venta, salvo si el vendedor no es residente en España (el comprador retiene el 3 %).
¿Tengo que pagar IRPF si reinvierto en otra vivienda?
Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes todo el importe obtenido en otra vivienda habitual en un plazo de 2 años, la ganancia queda exenta. Si reinviertes solo una parte, solo se exime la parte proporcional.
¿Es lo mismo que la plusvalía municipal?
No. La plusvalía municipal es un impuesto del ayuntamiento sobre el aumento de valor del suelo. El IRPF grava la ganancia total de la venta. Normalmente se pagan los dos, aunque la plusvalía municipal se resta como gasto al calcular la ganancia.
Quant IRPF pagar per vendre un pis amb 50.000 € de benefici?
Amb l'escala d'estalvi de 2026: 19% sobre els primers €6.000 i 21% sobre els €44.000 restants, en total uns €10.380 (20,8% del benefici).
Quines despeses puc restar a l'hora de calcular el guany?
De la compra: impostos (ITP o IVA i AJD), notari, registre, agència, comissió d'agència i millores que augmenten el valor. De la venda: comissió de l'agència, impost municipal sobre plusvàlues pagat, notari si ho assumeixes i certificat energètic. No compten les reparacions i el manteniment.
Quan es paga l'IRPF sobre la venda d'una casa?
A la declaració de la renda de l'any següent a la venda, que es presenta entre abril i juny. No hi ha retenció d'impost en el moment de la venda, tret que el venedor no sigui resident a Espanya (el comprador reté el 3%).
He de pagar IRPF si reinverteixo en una altra casa?
Si vens la teva residència principal i reinverteixes tota la quantitat obtinguda en una altra residència principal en un termini de 2 anys, el guany queda exempt. Si només reinverteixes una part, només la part proporcional està exempta.
És el mateix que l'impost municipal sobre plusvàlues?
No. L'impost municipal sobre guanys de capital és un impost que el municipi imposa sobre l'augment del valor del terreny. El IRPF s'aplica sobre el guany total de la venda. Normalment es paguen ambdós, tot i que l'impost municipal sobre plusvàlues es resta com a despesa quan es calcula el benefici.
Zenbat ordaintzen PFEZ €50,000 irabaziarekin etxebizitza bat saltzeko?
2026ko aurrezki eskalarekin: lehen 6.000 €tan %19 eta gainerako 44.000 €tan %21, guztira 10.380 € inguru (irabaziaren %20,8).
Zein gastu kendu ditzaket irabazia kalkulatzerakoan?
Erosketatik: zergak (ITP edo BEZ eta AJD), notarioa, erregistroa, agentzia, agentzia komisioa eta balioa handitzen duten hobekuntzak. Salmentatik: agentziaren komisioa, udal kapital irabazien zerga ordaindua, notarioa hala onartzen baduzu eta energia ziurtagiria. Konponketak eta mantentze-lanak ez dira kontatzen.
Noiz ordaintzen da etxe baten salmentaren PFEZ ?
Salmentaren hurrengo urteko errenta zergaren itzulpenean, apiriletik ekainera bitartean aurkezten dena. Salmenta unean ez atxikipen zergarik, saltzailea Espainian bizi ez bada (erosleak %3 gordetzen du).
Beste etxe batean berriinbertitzen badut, PFEZ ordaindu behar al dut?
Zure etxebizitza nagusia saldu eta beste etxebizitza nagusi batean lortutako kopuru guztia berrinbertitzen baduzu 2 urteko epean, irabazia salbuetsita. Zati bat bakarrik berrinbertitzen baduzu, proportzionala bakarrik salbuetsita.
Udal kapital irabazien zerga bera al da?
Ez. Udal kapital irabazien zerga udalerriak lurzoruaren balioaren igoerari egiten dion zerga da. PFEZ salmentatik lortutako irabazi osoaren gainean ezartzen da. Normalean biak ordaintzen dira, nahiz eta udal kapital irabazien zerga gastu gisa kentzen den irabazia kalkulatzerakoan.
How much tax do I pay on a €50,000 gain from selling a flat in Spain?
With the 2026 savings scale: 19% on the first €6,000 and 21% on the remaining €44,000, around €10,380 in total (20.8% of the gain).
Which costs can I deduct from the gain?
From the purchase: taxes (transfer tax or VAT and stamp duty), notary, land registry, agency fees and improvements that add value. From the sale: agency fees, municipal capital gains tax paid, notary if you paid it and the energy certificate. Repairs and maintenance do not count.
When is the tax on a property sale paid?
In the income tax return for the year of the sale, filed between April and June of the following year. Nothing is withheld at the time of sale unless the seller is non-resident (the buyer withholds 3%).
Do I pay tax if I reinvest in another home?
If you sell your main home and reinvest all the proceeds in another main home within 2 years, the gain is exempt. If you reinvest only part, only the proportional part is exempt.
Is this the same as the municipal capital gains tax?
No. Plusvalía municipal is a local tax on the increase in land value. IRPF taxes the total gain on the sale. You normally pay both, although the municipal tax is deducted as a sale cost when calculating the gain.